რა უნდა იცოდნენ მესაკუთრეებმა, როცა დამქირავებელი ბინის დატოვებაზე უარს აცხადებს?

ბინის გამქირავებელთა და დამქირავებელთა შორის დავები ბოლო პერიოდში განსაკუთრებით აქტუალური გახდა, ვრცელდება ინფორმაცია, რომ უცხოეთის მოქალაქეები ბინების დატოვებაზე მესაკუთრეებს უარს ეუბნებიან. აღნიშნული პრობლემის წინაშე ბინათმფლობელთა ნაწილი უკვე წლებია, არა მხოლოდ უცხოეთის მოქალაქეებისგან დგას.

2015 წლამდე, კანონმდებლობის შესაბამისად, გამქირავებელს შეეძლო, ურჩი დამქირავებელი საცხოვრებლიდან პოლიციის ძალით გამოესახლებინა, რისთვისაც სამართალდამცველი ორგანოებისთვის მხოლოდ საკუთრების დამდასტურებელი დოკუმენტის წარდგენა იყო საჭირო. ამავე წელს კანონში განხორციელებული ცვლილებების შესაბამისად, გამქირავებელს დამქირავებლის გამოსახლება მხოლოდ სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილების საფუძველზე შეუძლია, რაც საცხოვრებლის გათავისუფლების პროცესს აჭიანურებს და მესაკუთრეს პრობლემებს უქმნის.

რამდენად ხშირია პრაქტიკაში ასეთი შემთხვევები და რა ბერკეტები აქვს დამქირავებელს, ამის შესახებ „სამართლის ჯგუფის“ დირექტორს, იურისტ ანა ბაქრაძეს ვესაუბრეთ:

რა ბერკეტები აქვს დამქირავებელს, როცა გამქირავებელი საცხოვრებლის დატოვებაზე უარს აცხადებს?

ასეთ შემთხვევაში გამქირავებელმა უნდა მიმართოს სასამართლოს, დაადასტუროს რომ დამქირავებელმა დაარღვია ვალდებულება, მაგალითად 3 თვის განმავლობაში არ იხდიდა ქირას, ან ხელშეკრულებას ვადა გაუვიდა და დამქირავებელი მაინც აგრძელებს ბინის უკანონო ფლობას. ასეთ შემთხვევაში სასამართლო იმსჯელებს და გამოიტანს შესაბამის გადაწყვეტილებას.

რუსეთისა და ბელარუსის მოქალაქეების ქვეყანაში შემოსვლის შემდეგ სოციალურ ქსელებში პერიოდულად გვხვდება პოსტები, რომ გამქირავებლები პრობლემების წინაშე არიან, რადგან უცხო ქვეყნის მოქალაქეები მათი საცხოვრებლის დატოვებაზე უარს აცხადებენ. მართლაც, რამდენად გახშირდა ეს პრობლემა და რა უნდა მოიმოქმედოს ამ დროს უძრავი ქონების მესაკუთრემ?

აღნიშნული პრობლემა რეალურად კანონის ამოქმედებისთანავე დადგა, კანონმდებლობის ცვლილებით ხშირად საქართველოს მოქალაქეებიც არაკეთილსინდისიერად სარგებლობდნენ, თუმცა რუსეთ-უკრაინაში განვითარებული მოვლენების შედეგად, ეს საკითხი კიდევ უფრო აქტუალური გახდა მისი მასშტაბებიდან გამომდინარე. უცხო ქვეყნის მოქალაქეების შემთხვევაში, ეს პრობლემა კიდევ უფრო გამწვავდა.

როცა ასეთი პრობლემა იქმნება, გამქირავებელს მხოლოდ სასამართლოს გზით შეუძლია მოსთხოვოს დამქირავებელს მისი საცხოვრებელი ფართის დატოვება, თუმცა უცხო ქვეყნის მოქალაქეების შემთხვევაში სასამართლოს გადაწყვეტილების აღსრულების ეტაპზე იქმნება პრობლემა. იმ შემთხვევაში თუ გადაწყვეტილების საფუძველზე დაატოვებინებს ფართს გამქირავებელი უცხო ქვეყნის მოქალაქეს, შესაძლოა მან ვერ მიიღოს ის თანხა, რაც დამქირავებელს მისთვის უნდა გადაეხადა, ვერ მოახდინოს იმ ზიანის ანაზღაურება, რაც დამქირავებელმა მიაყენა მას. ეს გამოწვეულია იმით, რომ უცხო ქვეყნის მოქალაქეს საქართველოს ტერიტორიაზე დიდი ალბათობით არ ექნება რაიმე უძრავი ქონება, საბანკო ანგარიშები. თუ ის ნებაყოფლობით არ აანაზღაურებს იმ თანხას, რაც დამქირავებლისთვის აქვს გადასახდელი და რაც სასამართლომ დააკისრა, ფაქტობრივად შეუძლებელია თანხის ამოღება იძულებითი აღსრულების გზითაც კი.

საინტერესოა, პრაქტიკაში როგორ სრულდება ხოლმე ამგვარი დავები და რა დრო შეიძლება დასჭირდეს შეთანხმებას თუ სასამართლოს გადაწყვეტილების მიღებას?

როდესაც კანონმდებლობაში ამ მიმართულებით ცვლილებები შევიდა, კანონმდებელმა გაითვალისწინა ამისთვის შემჭიდროებული ვადები და სასამართლოსთვის დაადგინა ერთთვიანი ვადა მსგავსი საქმეების განხილვისათვის, თუმცა სამწუხაროდ, სასამართლოს გადატვირთულობიდან გამომდინარე ხშირად ვერ ხდება აღნიშნული ვადის დაცვა. ასევე, გარკვეული ვადა არის საჭირო, რომ სასამართლოს გადაწყვეტილება მივიტანოთ აღსრულებაში და დაიწყოს შესაბამისი მოქმედებები დამქირავებლის ბინიდან გამოსაყვანად.

ძირითადად, რა შეცდომებს უშვებენ ხოლმე როგორც უძრავი ქონების გამქირავებლები, ისე დამქირავებლები და შემდეგ რა პრობლემები მოჰყვება ამას?

პირველი და ყველაზე გავრცელებული შეცდომა ეს არის ქირავნობის ხელშეკრულების ზეპირი ფორმით დადება. წერილობითი ფორმით ხელშეკრულების დადება განსაკუთრებით მაშინ არის მნიშვნელოვანი, როდესაც რომელიმე მხარე არღვევს ვალდებულებას და სასამართლოში მიდის საქმე.

ზეპირი ფორმით დადებული ხელშეკრულების შემთხვევაში, რთულია იმის მტკიცება თუ რა ვალდებულების დარღვევა მოხდა, მხარეებს საკუთარი სიმართლის დასამტკიცებლად მეტი დრო და რესურსი სჭირდებათ, რაც საკმაოდ ართულებს და ხშირად ჩიხში შეჰყავს პროცესი. წერილობითი ხელშეკრულება გვაძლევს საშუალებას, გავითვალისწინოთ ყველა დეტალი, რაც შემდგომში შესაძლოა სადავო გახდეს. ასევე, როგორც გამქირავებელმა, ასევე დამქირავებელმა უნდა მოითხოვოს იმ პირის იდენტიფიცირება, ვისთანაც შედის ურთიერთობაში.

ზოგადად, რა უნდა გავითვალისწინოთ, როცა ბინის გაქირავებას ვგეგმავთ?

გამქირავებელმა აუცილებლად უნდა გადაამოწმოს:

• დამქირავებელი რამდენად არის გადამხდელუნარიანი. ამის გადამოწმების საშუალებას იძლევა მოვალეთა რეესტრი;
• გააფორმოს წერილობითი ხელშეკრულება, სადაც გათვალისწინებული იქნება ისეთი დეტალები, როგორიცაა ქირის ოდენობა, გადახდის თარიღი, ხელშეკრულების ვადა და ა.შ.
• უცხო ქვეყნის მოქალაქეების შემთხვევაში გამქირავებლებს ვურჩევდი ე.წ. საგარანტიო თანხის მიღებას მათგან, რომ გარკვეულწილად წინასწარ იყოს დაცული თანხის გადაუხდელობის ან დამქირავებლის მხრიდან მატერიალური ზიანის მიყენების შემთხვევაში.
• ბინის გაქირავებამდე გაიარონ იურიდიული კონსულტაცია, რათა მაქსიმალურად იყვნენ დაცულები რისკებისგან.

ასევე საინტერესოა, დამქირავებლებისთვისაც რა არის ის მნიშვნელოვანი და აუცილებელი რეკომენდაციები, რათა სხვადასხვა სამართლებრივი პრობლემებისგან დაცულები იყვნენ?

დამქირავებელმა აუცილებლად წინასწარ უნდა გადაამოწმოს, რამდენად არის გამქირავებელი კონკრეტული ბინის გაქირავებაზე უფლებამოსილი, არის თუ არა აღნიშნული უძრავი ქონება ნამდვილად მის საკუთრებაში ან კანონიერად ფლობს თუ არა გასაქირავებელ ბინას. აღნიშნულის გადამოწმება შესაძლებელია საჯარო რეესტრის ვებგვერდზე, ამონაწერის საშუალებით, სადაც დამქირავებელს მნიშვნელოვანი ინფორმაციის მოძიება შეუძლია, რათა დაცული იყოს თაღლითობისგან. მათაც ვურჩევ აუცილებლად ხელშეკრულების წერილობითი ფორმით დადებას. ხშირია ასევე შემთხვევები, როდესაც გამქირავებელი მხოლოდ იმიტომ სთხოვს დამქირავებელს ბინიდან გამოსვლას, რომ მან ნახა ისეთი კლიენტი, რომელიც უფრო მეტს გადაუხდიდა. ასეთ შემთხვევაში დამქირავებელმა საკუთარი უფლებები აუცილებლად სასამართლოს გზით უნდა დაიცვას.

ვინაიდან წერილობითი ფორმით ხელშეკრულების გაფორმება, მნიშვნელოვანია როგორც დამქირავებლისთვის, ასევე გამქირავებლისთვისაც, ჩვენი კომპანია შესაძლებლობას აძლევთ მათ, რომ გამოიყენონ ქირავნობის ხელშეკრულების ეს მარტივი ფორმა, თუმცა აქვე აღვნიშნავ, რომ ეს ხელშეკრულება არის ზოგადი ხასიათის და მნიშვნელოვანია მისი მორგება კონკრეტული ურთიერთობისათვის.

იხილეთ ხელშეკრულების ფორმა.

ჩვენი რჩევა იქნება, აუცილებლად გაიარონ კონსულტაცია იურისტებთან, აქვე, შესაძლოა ეს გარკვეულ ხარჯებთან იყოს დაკავშირებული, თუმცა უნდა გვახსოვდეს რომ, პოტენციური ზარალი მას შეიძლება გაცილებით აღემატებოდეს.

პრობლემის აქტუალურობიდან გამომდინარე, პირებს, ვისაც მსგავს საკითხზე იურიდიული მომსახურება ესაჭიროება, ვთავაზობთ უფასო სატელეფონო იურიდიულ კონსულტაციას ნომერზე: +995 322387444; შიდა ნომერი - 309; მობ: +995 577027730