რა ტიპის თაღლითობის მსხვერპლი შეიძლება გახდეს ადამიანი, როდესაც ბინას გირაობს?

ბინის მესაკუთრის ან დამგირავებლის მხრიდან სასამართლოში არაერთი სარჩელია შეტანილი და შემთხვევის განხილვის პროცესები მუდმივ რეჟიმში მიმდინარეობს.

ამ ტიპის გარიგებაში დაზარალებულ პირად შესაძლოა, როგორც უძრავი ქონების მესაკუთრე ასევე დამგირავებელი მოგვევლინოს. უმეტეს შემთხვევაში თაღლითობის მსხვერპლი შესაძლოა დამგირავებელი აღმოჩნდეს.

საინტერესოა, რა პროცედურები უნდა გავიაროთ ხელშეკრულების დადებამდე და რა ბერკეტები აქვს ორივე მხარეს იმისათვის, რომ უძრავი ქონება ან გაცემული თანხა სადავო არ გაუხდეს და დაგირავების პროცესი გამჭვირვალედ წარიმართოს? - ამის შესახებ იურიდიული კომპანია OK&CG-ის დირექტორსა და ადვოკატ დავით მუმლაძეს ვესაუბრეთ:

რა პროცედურები უნდა გავიაროთ, ვიდრე ბინას ვიგირავებთ, რომ თაღლითობის მსხვერპლი არ აღმოვჩნდეთ?

ბინის დაგირავების დროს გარიგების ნამდვილობისათვის აუცილებელია,მხარეებს შორისსესხის იპოთეკის და ბინათსარგებლობის ხელშეკრულებაგაფორმდეს, რომელიც უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით და რეგისტრაციის მიზნით წარედგინოს საჯარო რეესტრს.

მხოლოდ ამ ფორმით დადებული გარიგება წარმოშობს სამართლებრივ შედეგებს და იმისათვის, რომ დამგირავებელი არ აღმოჩნდეს თაღლითობის მსხვერპლი, ამ პროცედურების დაცვასთან ერთად, გარიგების დადებამდე აუცილებელია უძრავი ნივთის სამართლებრივი მდგომარეობის შემოწმება და იმის გარკვევა გარიგების საგანზერეგისტრირებულია თუ არა ყადაღა ანისეთი შეზღუდვა, რომელმაც შესაძლოა საჯარო რეესტრშიგარიგების რეგისტრაციაგამორიცხოს.

აუცილებელია, ასევე შემოწმდესაღნიშნული ბინა სარგებლობის უფლებითგადაცემული ხომ არ აქვს სხვა პირს და უძრავი ნივთი დატვირთულია თუ არა რაიმე ვალდებულებით, მათ შორის იპოთეკის უფლებით. მართალია,კანონმდებლობა ერთ ქონებაზე რამდენიმე იპოთეკის უფლების რეგისტრაციასარ კრძალავს, თუმცა იმისათვის, რომ სათანადოდ იყოს დაცული დამგირავებლის უფლებები და სხვა კრედიტორებთან შედარებით მას მოთხოვნის დაკმაყოფილების უპირატესი უფლება ჰქონდეს, მნიშვნელოვანია, დამგირავებლის მოთხოვნა პირველი რიგის იპოთეკის უფლებით იყოს უზრუნველყოფილი.

მნიშვნელოვანია დადებული გარიგებაშეიცავდესდათქმას ყველა იმ არსებით პირობაზე, რაზეც მხარეები ფაქტობრივად შეთანხმდნენ, ვინაიდან ზეპირი შეთანხმება არცერთი მხარისათვის არ წარმოშობს დაცვის მექანიზმებს.

რა ტიპის თაღლითობის მსხვერპლი შეიძლება გახდეს ადამიანი, როდესაც ბინას გირაობს?

გარიგების დადებამდემნიშვნელოვანია დამგირავებელმა უშუალოდ გადაამოწმოს უძრავი ქონების სამართლებრივი მდგომარეობა საჯარო რეესტრში, ვინაიდან პრაქტიკაში გვქონია შემთხვევები, როდესაც გარიგებაში მონაწილე პირს ბინის დაგირავების მსურველისათვისწარუდგენია არასრულყოფილი ინფორმაციის ამსახველი საჯარო რეესტრის ამონაწერი და უძრავი ნივთი, რომელიც მესაკუთრის განმარტებით უნდა უოფილიყო ნივთობრივად უნაკლო აღმოჩენილა არაერთი ვალდებულებით დატვირთული.

ყოველგვარი რისკის გამორიცხვის მიზნით აუცილებელია რეგისტრაციის მიზნით გარიგების წარდგენა საჯარო რეესტრში განახორციელოს უშუალოდ დამგირავებელმა, ვინაიდან სხვა შემთხვევაში არსებობს მაღალი რისკი იმისა, რომ დაპირების მიუხედავად მესაკუთრემარ მოახდინოს გარიგების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში და ვალდებულების შესრულების თავიდან აცილების მიზნით მესამე პირზე გაასხვისოს ან სხვა პირის სასარგებლოდ უფლებრივად დატვირთოს გირავნობის საგანი. ასეთ ვითარებაში დამგირავებლის მოთხოვნა დარჩება უზრუნველყოფის გარეშე.

ხშირია შემთხვევები, როდესაც მოტყუების შედეგად,უძრავი ნივთის მესაკუთრეებიბინის დაგირავების მსურველებს ხსენებული გარიგების ნაცვლად,სთავაზობენ მხოლოდ სესხის ხელშეკრულების დადებას ბინით უზრუნველყოფის გარეშე. პირებსკი, რომლებიც თანხმდებიან ამ პირობას,არ გააჩნიათ, არც ბინის სარგებლობის უფლება და არც თანხის უკან დაბრუნების რეალური ბერკეტი. იმისათვის, რომ ამგვარ თაღლითურ სქემაში არ აღმოვჩნდეთ, მნიშვნელოვანია, ყველა დეტალი გადავამოწმოთ და იურისტებთან გავიაროთ კუნსულტაცია.

ბევრ ჩვენგანს სმენია შემთხვევები, როდესაც ერთ ბინას რამდენიმე ადამიანზე აგირავებენ-ხოლმე. ამგვარი შემთხვევისგან როგორ უნდა დავიზღვიოთ თავი?

ამგვარი შემთხვევისგან თავის დასაზღვევად უპირველეს ყოვლისსა უნდა შევამოწმოთ ბინის სამართლებრივი მდგომარეობა საჯარო რეესტრში დაცულ ინფორმაციაზე დაყრდნობით. ამასთან შესაძლო რისკების თავიდან აცილების მიზნით მნიშვნელოვანია უძრავი ქონების ადგილზე დათვალიერების შედეგად დავადგინოთ სადავო უძრავი ქონების მფლობას ხომ არ ახორციელებენ ისეთი პირები, რომელთაც შესაძლოა პრეტენზია ქონდეთ უძრავ ქონებასთან მიმართებაში და დამგირავებელს ხელი შეუშალონ ბინით სარგებლობაში. იმ შემთხვევაში, თუ დადგინდება, რომ ბინაზე სარგებლობის უფლება გადაცემული აქვს სხვა პირს, ბინის დაგირავების მსურველი პირიმესაკუთრესთან რაიმე ფორმის გარიგებაში არ უნდა შევიდეს. ამ პირობების დაცვის შედეგად თავს დავიზღვევთ მოტყუებისგან.

თუ მაინც მოტყუებული აღმოვჩნდით, როგორ შეგვიძლია მოვიქცეთ და დავიბრუნოთ უკვე გაცემული თანხა?

იმ შემთხვევაში, თუ მესაკუთრის ქმედება შეიცავს სისხლის სამართლის კოდექსით გათვალისწინებული დანაშაულის ნიშნებს, დამგირავებელმა სამართალდამცავ ორგანოებს უნდა მიმართოს, ხოლო თუ დანაშაულის ნიშნები არ იკვეთება, დამგირავებელს შეუძლია, მესაკუთრის მიმართ თანხის დაკისრების და ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნით სასამართლოს მიმართოს.

რა ხდება, როდესაც დაგირავების დრო გასულია და სახლის დატოვებაზე უარს აცხადებენ? რისი გაკეთება შეუძლია ამ დროს სახლის მესაკუთრეს?

ხშირია შემთხვევები, როდესაც ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის გასვლისა და მესაკუთრის მიერ სესხის დაბრუნების მიუხედავად, დამგირავებელი და მისი ოჯხის წევრები ნებაყოფლობით არ ათავისუფლებენ საცხოვრებელ ბინას. ასეთ დროს ერთადერთბერკეტს მესაკუთრის ინტერესების დასაცავად საცხოვრებელი ბინიდანამ პირების გამოსახლებისა და მიყენებული ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნით სასამართლოსთვისმიმართვა წარმოადგენს.

თუ დაგირავების დრო გავიდა, თუმცა სახლის მესაკუთრე თანხას უკან ვერ აბრუნებს, ამ დროს როგორ უნდა მოვიქცეთ?

იმ შემთხვევაში, თუ სესხის დაბრუნების ვადა მოვიდა, თუმცა მსესხებელი ნაკისრ ვალდებულებას ვერ ან არ ასრულებს,დამგირავებელი უფლებამოსილია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების დაცვით,აღმასრულებლის ან სპეციალისტის მეშვეობით, უძრავი ქონება აუქციონზე გაიტანოს. ბინაშესაძლოა გადავიდეს იპოთეკარისსაკუთრებაში,თუ ამის თაობაზე არსებობს დათქმა მხარეთა შორის გაფორმებულ ხელშეკრულებაში და მხარეები აღნიშნულის თაობაზე ერთობლივი განცხადებით მიმართავენ საჯარო რეესტრს. მხარეთა ერთობლივი შეთანხმების საფუძველზე,ასევე შესაძლებელია ხელშეკრულების მოქმედების ვადა გაგრძელდეს მათთვის სასურველი დროით.