რა უნდა იცოდეთ, რომ ოჯახის წევრმა ბინა არ გაგიყიდოთ?
ოჯახის წევრები ხშირად ერთმანეთს შორის ურთიერთობას ვერ აგვარებენ და დავა სასამართლოში ინაცვლებს. როგორც წესი, ხშირად ოჯახის უძრავი ქონება ერთ წევრზეა გაფორმებული და ცხადია, მოქალაქეთა დიდ ნაწილს ვერ წარმოუდგენია, რომ შეიძლება საერთო ქონება დაუკითხავად გაუსხვისონ. არადა უამრავი შემთხვევაა, როცა მესაკუთრე ბინას ყიდის და ოჯახის სხვა წევრებს მწარე რეალობის წინაშე ტოვებს. ასევე არაერთი შემთხვევაა, როცა დაუკითხავად ბინას იპოთეკით ტვირთავს, 30-40 პროცენტიან სესხს იღებს, მერე ვალის გასტუმრებას ვერ ახერხებს და მთელი ოჯახი საბოლოოდ ბინას კარგავს.
საჯარო რეესტრში ერთ ასეთ შემთხვევას წავაწყდი. ბიჭი ბინას ყიდდა. თქვა, ბიძაშვილის სახელზე იყო ბებიას ბინა გაფორმებულიო. შემთხვევით გავიგეთ, რომ 30-პროცენტიანი თანხა ჰქონდა აღებული ერთ-ერთი მიკროსაფინანსოდან, თვეში 900 ლარის გადახდა უწევდა, ეს თანხა ვერ გადაიხადა, ჯარიმებზე ავიდა და რადგან ბინის დაკარგვის საფრთხის წინაშე დავდექით, სასწრაფო წესით გადაწყვიტეთ გაყიდვაო. თანაც დასძინა, ამის შესახებ ბებომ არაფერი იცისო. ბინა ისე გაყიდეს, რომ ბებიას არაფერი უთხრეს და ის მწარე რეალობის წინაშე დადგა - სიბერეში უბინაოდ დარჩა, რომელიც ცხადია, თავისი უფლებების დაცვას ვერ მოახერხებდა, რადგან კანონით ბინა ახალ მესაკუთრეს ეკუთვნის და კანონი კეთილსინდისიერი მყიდველის უფლებებს იცავს.
როგორ უნდა დაიცვათ თავი, რომ ოჯახის წევრმა ან ახლობელმა ერთ დღეს ჩუმად არ გაგიყიდოთ სახლი, რა მექანიზმი არსებობს თავის დასაცავად - ამ და სხვა საკითხებზე ადვოკატი ციცინო ცხვედიანი გვესაუბრება.
- ქალბატონო ციცინო, რა პრივილეგიით სარგებლობს ბინის მესაკუთრე?
- მესაკუთრედ ითვლება ის, ვის სახელზეც არის ქონება გაფორმებული და მას შეუძლია სხვა წევრების დაუკითხავად ბინა უპრობლემოდ გაასხვისოს. ბინაში ჩაწერილთა (რეგისტრირებულთა) თანხმობა ბინის გაყიდვას არ სჭირდება, გარდა ამისა, არის ინსტრუქცია სანოტარო მოქმედებების შესახებ, რომელშიც პირდაპირ მითითებულია, რომ ნოტარიუსს ეკრძალება საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტისა და ყადაღის ცნობის გარდა, გამყიდველს სხვა რაიმე დოკუმენტი ან ვინმეს თანხმობა მოსთხოვოს.
ხშირად ბინა ერთ პირზეა გაფორმებული და შესაძლოა, სხვა პიროვნება თანამესაკუთრე იყოს, მაგრამ ეს ოფიციალურად საჯარო რეესტრში არ იყოს აღრიცხული. ადამიანმა თავისი უფლება ხელყოფისგან უკეთ რომ დაიცვას, უნდა დაარეგისტრიროს თანასაკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში. თანამესაკუთრეობის შემთხვევაში ნივთი ან რაიმე ქონება საკუთრების უფლებით ეკუთვნის ორ ან მეტ პირს. თანამესაკუთრეობა ხშირად წარმოიშვება პრივატიზებულ ან ქორწინების რეგისტრაციის შემდეგ შეძენილ ბინებზე. ასევე, როცა ადამიანი გარდაიცვლება მისი ქონების თანამესაკუთრეები მისი მეუღლე, მშობლები და შვილები ხდებიან.
- კანონით მშობლის გარდაცვალების შემდეგ წილები შვილებზე თანაბრად ნაწილდება?
- პირის გარდაცვალების შემთხვევაში, თუ არ არის ანდერძი და მასში კონკრეტულად მითითებული თითოეული მემკვიდრის წილი, მაშინ მათი წილი თანაბარია. ხშირად ბინაზე უფლება ოჯახის სხვა წევრებსაც აქვთ და მათი უფლებები თანაბარია, მაგრამ ბინა ერთ პირზეა გაფორმებული და შემდეგ ამის გამო პრობლემები წარმოიშვება, რადგან ეს მესაკუთრედ დარეგისტრირებული პირი ასხვისებს ამ ბინას და დანარჩენებს უბინაოდ ტოვებს.
- ხშირად მეუღლეებიც დავობენ ქონების გამო, რომელიმე მხარე რომ არ დაზარალდეს, როგორ უნდა დაიცვას ქონება?
- კანონით, ქორწინების პერიოდში შეძენილი ბინა საკუთრების უფლებით ორივე მეუღლეს თანაბრად ეკუთვნის, მაგრამ თუ ეს ბინა მხოლოდ ერთ მეუღლეზეა აღრიცხული, მაშინ საჯარო რეესტრის მონაცემთა სისწორის პრეზუმფციიდან გამომდინარე, მესაკუთრედ ითვლება ის, ვის სახელზეც ბინა ირიცხება. ასეთ შემთხვევაში მეუღლემ ბინა რომ გაასხვისოს, მეორე მეუღლეს კონპენსაციის მოთხოვნის გარდა, სხვა არაფერი შეუძლია. თანამესაკუთრის უფლება დაცული რომ იყოს, სჯობს მან საჯარო რეესტრში დაარეგისტრიროს თავისი თანასაკუთრების უფლება, ანუ ბინა ორივე მეუღლის სახელზე იყოს აღრიცხული. ასეთ სიტუაციაში დაცულია ოჯახის წევრი და მისი თანხმობის გარეშე მეუღლე ბინას ვერ გაყიდის. თუ მეუღლე თანახმა არ არის, რომ მეორე მეუღლის სახელზეც აღირიცხოს წილი, მაშინ ეს მეორე მეუღლე სასამართლო წესით ცნობილი იქნება ამ ბინის თანამესაკუთრედ.
- როცა მოქალაქე ბინას ყიდულობს და საჯარო რეესტრის ამონაწერიდან ჩანს, რომ ამ ბინას სხვა თანამესაკუთრეც ჰყავს, ასეთ შემთხვევაში მისი თანხმობაც აუცილებელია?
- საჯარო რეესტრში ვინც თანამესაკუთრეებად არიან რეგისტრირებული, მყიდველს ყველა მათგანთან გაფორმებული ხელშეკრულება სჭირდება (თუ, რა თქმა უნდა, მთელ ბინას ყიდულობს და არა მის ნაწილს). თუ ერთ ადამიანზეა გაფორმებული, მხოლოდ ერთთან იდება ნასყიდობის ხელშეკრულება. როგორც წესი, ბინები ერთ პირზეა გაფორმებული და სხვები ამიტომ აწყდებიან მერე პრობლემებს.
- თუ მამა შვილს ქონებას გაუყიდის, შვილმა როგორ უნდა მიიღოს კუთვნილი წილი?
- ალბათ იგულისხმება მამის სახელზე რიცხული ქონება. ასეთ შემთხვევაში შვილი ვერანაირ წილს ვერ მოითხოვს. საცხოვრებელი ფართით უზრუნველყოფას მამას კანონი არ ავალდებულებს. თუ მესაკუთრე მამაა და ის ბინას გაყიდის, მაშინ მისი უკან დაბრუნება შეუძლებელია. შვილს თუ ბინაზე თანასაკუთრების უფლება ჰქონდა, ამ შემთხვევაში მხოლოდ კონპენსაცია შეიძლება მოითხოვოს.
- ძალიან ხშირად ოჯახის წევრები ჩივიან სასამართლოში იმის გამო, რომ ბინა ოპოთეკით დაუტვირთეს და ეს მათ დაუკითხვად მოხდა, ასეთ დროს აქვთ შანსი პროცესი მოიგონ?
- როცა მესაკუთრე სხვების დაუკითხავად ბინას იპოთეკით დატვირთავს, მაშინ ოჯახის წევრები ცდილობენ როგორმე მიაღწიონ ამ ხელშეკრულების გაუქმებას და ამბობენ, ჩვენ არ ვიცოდით, ბინას რომ იპოთეკით ტვირთავდაო. ასევე, ხშირად უმუშევრად დარჩენილები იმ იმედით, რომ ფულს ბიზნესში ჩადებენ და საქმეს ააწყობენ, ყიდიან ბინას ისე, რომ მეუღლეს საერთოდ არც კი ეკითხებიან, ან იპოთეკით ტვირთავენ. შემდეგ ოჯახის სხვა წევრები იგებენ, რომ ბინა გაყიდულია. ასეთი უსიამოვნებები რომ აიცილონ ადამიანებმა, საჭიროა დარეგისტრირდნენ, როგორც თანამესაკუთრე და ამ შემთხვევაში მათ გარეშე ბინას ვერავინ გაყიდის.
- მესაკუთრეს თუ ბანკიდან თანხის გამოტანა სურს, ასეთ დროს თანამესაკუთრის თანხმობა აუცილებელია?
- თუ საჯარო რეესტრში არის დარეგისტრირებული პირი, როგორც თანამესაკუთრე, მაშინ თანხმობა აუცილებლად დასჭირდება. მაგრამ პრობლემა ისაა, რომ ხშირად ასეთი თანამესაკუთრეობა არ არის დარეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. რეალურად ადამიანი ვერ წარმოიდგენს, რომ ოჯახის წევრმა შესაძლოა იგი ქუჩაში დატოვოს. ალბათ ამის ბრალია, ასეთი ხელშეკრულებები რომ არ არსებობს. ან კიდევ არ იციან, რომ მათ გარეშე აქვს ბინის გაყიდვის უფლება მას, ვის სახელზეც არის ბინა გაფორმებული და აქედან გამომდინარე არ ცდილობენ თანამესაკუთრეობა დაარეგისტრირონ.
- მოქალაქეებს რას ურჩევდით?
- ყველას, ვისაც თანამესაკუთრის უფლებები აქვს და არა აქვს ეს რეალიზებული, ვურჩევ, აუცილებლად დარეგისტრირდნენ საჯარო რეესტრში, რადგან ძველი სამოქალაქო კოდექსისგან განსხვავებით, დღეს მოქმედი კოდექსი კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებებს უფრო მეტად იცავს. თუკი ბინა გაიყიდა კეთილსინდისიერ შემძენზე, მერე მისი დაბრუნება გამორიცხულია. ამიტომ ჯობია აქამდე არ მიიყვანონ საქმე და თანამესაკუთრეებად აღირიცხონ საჯარო რეესტრში. მქონდა ასეთი შემთხვევა, ცოლ-ქმარს საკმაოდ დიდი ბინა ჰქონდათ ერთად შეძენილი, მაგრამ ეს ახალი ბინა ცოლის სახელზე ირიცხებოდა. ცოლ-ქმარი გაიყარა, რატომღაც მამაკაცს არავინ ურჩია, როცა განქორწინებაზე სარჩელი შეიტანა, თანამესაკუთრედ ცნობაც და სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება (მაგ. გასხვისებისა და იპოთეკით დატვირთვის აკრძალვა) მოეთხოვა.
შემდეგ, როცა განქორწინება მოხდა, ქმარმა მოითხოვა ამ ბინის ნახევრზე მესაკუთრედ ცნობა და მის სახელზე აღრიცხვა, მაგრამ აღმოჩნდა, რომ ქალს ბინა უკვე ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით სხვაზე ჰქონდა გაფორმებული, თუმცა საჯარო რეესტრში გაფორმება ვერ მოასწრო. ბინა დაყადაღდა, ახალი მყიდველი არ იყო დარეგისტრირებული, მაგრამ სასამართლომ მაინც ახალი მყიდველი ჩათვალა კეთილსინდისიერ შემძენად და არანაირად არ სცნო ბათილად ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. თუმცა, სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლში წერია, უძრავი ქონების მესაკუთრე რომ გახდეს პირი, ამისთვის სჭირდება ორი რამ - სანოტარო საბუთი და რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.
მყიდველს სანოტარო საბუთი ჰქონდა, მაგრამ რეგისტრაცია არა, ანუ ამ მუხლის ორივე პუნქტი არ იყო შესრულებული, ჩვენი არგუმენტაციაც ასეთი იყო, ყიდვის პროცესი არ არის დასრულებული და ეს ბინა არ შეიძლება გაყიდულად ჩათვლილიყო, მხოლოდ რეგისტრაციის შემდგომ ხდება ბინა სხვა პირის საკუთრება, მაგრამ სასამართლომ ჩათვალა, რომ ის ბინა უკვე გასხვისებული იყო. ყველასთვის ნათელი იყო, რომ ამ კაცს უსინდისოდ მოექცნენ, ის ქუჩაში დარჩა. საინტერესოა ის გარემოება, რომ როგორც აღმოჩნდა, ის ბინა ქალმა უბრალოდ სხვაზე გააფორმა, რეალურად არ გაუყიდია, ითამაშა კანონით, მერე ისევ გადმოიფორმა და ამჟამად იმ ბინაში ცხოვრობს.
ასეთ სიტუაციებში ადამიანები ხშირად ვარდებიან იმიტომ, რომ მეუღლეები პირველ პერიოდში ენდობიან ერთმანეთს, ჰგონიათ სულ ერთად იქნებიან და არანაირი პრობლემა არ ექნებათ, მაგრამ ფაქტები სხვას მეტყველებს. ხშირია, როცა ერთი მხარე ქუჩაში არა მარტო ბინის, არამედ რაიმე კონპენსაციის გარეშეც რჩება, ამიტომ ყველას ვურჩევ, თქვენ თქვენი წილი თავიდანვე გაიფორმეთ, გამოიყენეთ კანონი, დაიცავით თავი და იყავით მშვიდად.
თეა ხურცილავა
AMBEBI.GE