ოჯა­ხის წევ­რე­ბი ხში­რად ერ­თმა­ნეთს შო­რის ურ­თი­ერ­თო­ბას ვერ აგ­ვა­რე­ბენ და დავა სა­სა­მარ­თლო­ში ინაც­ვლებს. რო­გორც წესი, ხში­რად ოჯა­ხის უძ­რა­ვი ქო­ნე­ბა ერთ წევ­რზეა გა­ფორ­მე­ბუ­ლი და ცხა­დია, მო­ქა­ლა­ქე­თა დიდ ნა­წილს ვერ წარ­მო­უდ­გე­ნია, რომ შე­იძ­ლე­ბა სა­ერ­თო ქო­ნე­ბა და­უ­კი­თხა­ვად გა­უს­ხვი­სონ. არა­და უამ­რა­ვი შემ­თხვე­ვაა, როცა მე­სა­კუთ­რე ბი­ნას ყი­დის და ოჯა­ხის სხვა წევ­რებს მწა­რე რე­ა­ლო­ბის წი­ნა­შე ტო­ვებს. ასე­ვე არა­ერ­თი შემ­თხვე­ვაა, როცა და­უ­კი­თხა­ვად ბი­ნას იპო­თე­კით ტვირ­თავს, 30-40 პრო­ცენ­ტი­ან სესხს იღებს, მერე ვა­ლის გას­ტუმ­რე­ბას ვერ ახერ­ხებს და მთე­ლი ოჯა­ხი სა­ბო­ლო­ოდ ბი­ნას კარ­გავს.

სა­ჯა­რო რე­ესტრში ერთ ასეთ შემ­თხვე­ვას წა­ვა­წყდი. ბიჭი ბი­ნას ყიდ­და. თქვა, ბი­ძაშ­ვი­ლის სა­ხელ­ზე იყო ბე­ბი­ას ბინა გა­ფორ­მე­ბუ­ლიო. შემ­თხვე­ვით გა­ვი­გეთ, რომ 30-პრო­ცენ­ტი­ა­ნი თან­ხა ჰქონ­და აღე­ბუ­ლი ერთ-ერთი მიკ­რო­სა­ფი­ნან­სო­დან, თვე­ში 900 ლა­რის გა­დახ­და უწევ­და, ეს თან­ხა ვერ გა­და­ი­ხა­და, ჯა­რი­მებ­ზე ავი­და და რად­გან ბი­ნის და­კარ­გვის საფრ­თხის წი­ნა­შე დავ­დე­ქით, სას­წრა­ფო წე­სით გა­და­წყვი­ტეთ გა­ყიდ­ვაო. თა­ნაც დას­ძი­ნა, ამის შე­სა­ხებ ბე­ბომ არა­ფე­რი იცი­სო. ბინა ისე გა­ყი­დეს, რომ ბე­ბი­ას არა­ფე­რი უთხრეს და ის მწა­რე რე­ა­ლო­ბის წი­ნა­შე დად­გა - სი­ბე­რე­ში უბი­ნა­ოდ დარ­ჩა, რო­მე­ლიც ცხა­დია, თა­ვი­სი უფ­ლე­ბე­ბის დაც­ვას ვერ მო­ა­ხერ­ხებ­და, რად­გან კა­ნო­ნით ბინა ახალ მე­სა­კუთ­რეს ეკუთ­ვნის და კა­ნო­ნი კე­თილ­სინ­დი­სი­ე­რი მყიდ­ვე­ლის უფ­ლე­ბებს იცავს.

რო­გორ უნდა და­იც­ვათ თავი, რომ ოჯა­ხის წევ­რმა ან ახ­ლო­ბელ­მა ერთ დღეს ჩუ­მად არ გა­გი­ყი­დოთ სახ­ლი, რა მე­ქა­ნიზ­მი არ­სე­ბობს თა­ვის და­სა­ცა­ვად - ამ და სხვა სა­კი­თხებ­ზე ად­ვო­კა­ტი ცი­ცი­ნო ცხვე­დი­ა­ნი გვე­სა­უბ­რე­ბა.

- ქალ­ბა­ტო­ნო ცი­ცი­ნო, რა პრი­ვი­ლე­გი­ით სარ­გებ­ლობს ბი­ნის მე­სა­კუთ­რე?

- მე­სა­კუთ­რედ ით­ვლე­ბა ის, ვის სა­ხელ­ზეც არის ქო­ნე­ბა გა­ფორ­მე­ბუ­ლი და მას შე­უძ­ლია სხვა წევ­რე­ბის და­უ­კი­თხა­ვად ბინა უპ­რობ­ლე­მოდ გა­ას­ხვი­სოს. ბი­ნა­ში ჩა­წე­რილ­თა (რე­გის­ტრი­რე­ბულ­თა) თან­ხმო­ბა ბი­ნის გა­ყიდ­ვას არ სჭირ­დე­ბა, გარ­და ამი­სა, არის ინ­სტრუქ­ცია სა­ნო­ტა­რო მოქ­მე­დე­ბე­ბის შე­სა­ხებ, რო­მელ­შიც პირ­და­პირ მი­თი­თე­ბუ­ლია, რომ ნო­ტა­რი­უსს ეკ­რძა­ლე­ბა სა­კუთ­რე­ბის და­მა­დას­ტუ­რე­ბე­ლი დო­კუ­მენ­ტი­სა და ყა­და­ღის ცნო­ბის გარ­და, გამ­ყიდ­ველს სხვა რა­ი­მე დო­კუ­მენ­ტი ან ვინ­მეს თან­ხმო­ბა მოს­თხო­ვოს.

ხში­რად ბინა ერთ პირ­ზეა გა­ფორ­მე­ბუ­ლი და შე­საძ­ლოა, სხვა პი­როვ­ნე­ბა თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე იყოს, მაგ­რამ ეს ოფი­ცი­ა­ლუ­რად სა­ჯა­რო რე­ესტრში არ იყოს აღ­რი­ცხუ­ლი. ადა­მი­ან­მა თა­ვი­სი უფ­ლე­ბა ხელ­ყო­ფის­გან უკეთ რომ და­იც­ვას, უნდა და­ა­რე­გის­ტრი­როს თა­ნა­სა­კუთ­რე­ბის უფ­ლე­ბა სა­ჯა­რო რე­ესტრში. თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე­ო­ბის შემ­თხვე­ვა­ში ნივ­თი ან რა­ი­მე ქო­ნე­ბა სა­კუთ­რე­ბის უფ­ლე­ბით ეკუთ­ვნის ორ ან მეტ პირს. თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე­ო­ბა ხში­რად წარ­მო­იშ­ვე­ბა პრი­ვა­ტი­ზე­ბულ ან ქორ­წი­ნე­ბის რე­გის­ტრა­ცი­ის შემ­დეგ შე­ძე­ნილ ბი­ნებ­ზე. ასე­ვე, როცა ადა­მი­ა­ნი გარ­და­იც­ვლე­ბა მისი ქო­ნე­ბის თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე­ე­ბი მისი მე­უღ­ლე, მშობ­ლე­ბი და შვი­ლე­ბი ხდე­ბი­ან.

- კა­ნო­ნით მშობ­ლის გარ­დაც­ვა­ლე­ბის შემ­დეგ წი­ლე­ბი შვი­ლებ­ზე თა­ნაბ­რად ნა­წილ­დე­ბა?

- პი­რის გარ­დაც­ვა­ლე­ბის შემ­თხვე­ვა­ში, თუ არ არის ან­დერ­ძი და მას­ში კონ­კრე­ტუ­ლად მი­თი­თე­ბუ­ლი თი­თო­ე­უ­ლი მემ­კვიდ­რის წილი, მა­შინ მათი წილი თა­ნა­ბა­რია. ხში­რად ბი­ნა­ზე უფ­ლე­ბა ოჯა­ხის სხვა წევ­რებ­საც აქვთ და მათი უფ­ლე­ბე­ბი თა­ნა­ბა­რია, მაგ­რამ ბინა ერთ პირ­ზეა გა­ფორ­მე­ბუ­ლი და შემ­დეგ ამის გამო პრობ­ლე­მე­ბი წარ­მო­იშ­ვე­ბა, რად­გან ეს მე­სა­კუთ­რედ და­რე­გის­ტრი­რე­ბუ­ლი პირი ას­ხვი­სებს ამ ბი­ნას და და­ნარ­ჩე­ნებს უბი­ნა­ოდ ტო­ვებს.

- ხში­რად მე­უღ­ლე­ე­ბიც და­ვო­ბენ ქო­ნე­ბის გამო, რო­მე­ლი­მე მხა­რე რომ არ და­ზა­რალ­დეს, რო­გორ უნდა და­იც­ვას ქო­ნე­ბა?

- კა­ნო­ნით, ქორ­წი­ნე­ბის პე­რი­ოდ­ში შე­ძე­ნი­ლი ბინა სა­კუთ­რე­ბის უფ­ლე­ბით ორი­ვე მე­უღ­ლეს თა­ნაბ­რად ეკუთ­ვნის, მაგ­რამ თუ ეს ბინა მხო­ლოდ ერთ მე­უღ­ლე­ზეა აღ­რი­ცხუ­ლი, მა­შინ სა­ჯა­რო რე­ესტრის მო­ნა­ცემ­თა სის­წო­რის პრე­ზუმფცი­ი­დან გა­მომ­დი­ნა­რე, მე­სა­კუთ­რედ ით­ვლე­ბა ის, ვის სა­ხელ­ზეც ბინა ირი­ცხე­ბა. ასეთ შემ­თხვე­ვა­ში მე­უღ­ლემ ბინა რომ გა­ას­ხვი­სოს, მე­ო­რე მე­უღ­ლეს კონ­პენ­სა­ცი­ის მო­თხოვ­ნის გარ­და, სხვა არა­ფე­რი შე­უძ­ლია. თა­ნა­მე­სა­კუთ­რის უფ­ლე­ბა და­ცუ­ლი რომ იყოს, სჯობს მან სა­ჯა­რო რე­ესტრში და­ა­რე­გის­ტრი­როს თა­ვი­სი თა­ნა­სა­კუთ­რე­ბის უფ­ლე­ბა, ანუ ბინა ორი­ვე მე­უღ­ლის სა­ხელ­ზე იყოს აღ­რი­ცხუ­ლი. ასეთ სი­ტუ­ა­ცი­ა­ში და­ცუ­ლია ოჯა­ხის წევ­რი და მისი თან­ხმო­ბის გა­რე­შე მე­უღ­ლე ბი­ნას ვერ გა­ყი­დის. თუ მე­უღ­ლე თა­ნახ­მა არ არის, რომ მე­ო­რე მე­უღ­ლის სა­ხელ­ზეც აღი­რი­ცხოს წილი, მა­შინ ეს მე­ო­რე მე­უღ­ლე სა­სა­მარ­თლო წე­სით ცნო­ბი­ლი იქ­ნე­ბა ამ ბი­ნის თა­ნა­მე­სა­კუთ­რედ.

- როცა მო­ქა­ლა­ქე ბი­ნას ყი­დუ­ლობს და სა­ჯა­რო რე­ესტრის ამო­ნა­წე­რი­დან ჩანს, რომ ამ ბი­ნას სხვა თა­ნა­მე­სა­კუთ­რეც ჰყავს, ასეთ შემ­თხვე­ვა­ში მისი თან­ხმო­ბაც აუ­ცი­ლე­ბე­ლია?

- სა­ჯა­რო რე­ესტრში ვინც თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე­ე­ბად არი­ან რე­გის­ტრი­რე­ბუ­ლი, მყიდ­ველს ყვე­ლა მათ­გან­თან გა­ფორ­მე­ბუ­ლი ხელ­შეკ­რუ­ლე­ბა სჭირ­დე­ბა (თუ, რა თქმა უნდა, მთელ ბი­ნას ყი­დუ­ლობს და არა მის ნა­წილს). თუ ერთ ადა­მი­ან­ზეა გა­ფორ­მე­ბუ­ლი, მხო­ლოდ ერ­თთან იდე­ბა ნას­ყი­დო­ბის ხელ­შეკ­რუ­ლე­ბა. რო­გორც წესი, ბი­ნე­ბი ერთ პირ­ზეა გა­ფორ­მე­ბუ­ლი და სხვე­ბი ამი­ტომ აწყდე­ბი­ან მერე პრობ­ლე­მებს.

- თუ მამა შვილს ქო­ნე­ბას გა­უ­ყი­დის, შვილ­მა რო­გორ უნდა მი­ი­ღოს კუთ­ვნი­ლი წილი?

- ალ­ბათ იგუ­ლის­ხმე­ბა მა­მის სა­ხელ­ზე რი­ცხუ­ლი ქო­ნე­ბა. ასეთ შემ­თხვე­ვა­ში შვი­ლი ვე­რა­ნა­ირ წილს ვერ მო­ი­თხოვს. სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თით უზ­რუნ­ველ­ყო­ფას მა­მას კა­ნო­ნი არ ავალ­დე­ბუ­ლებს. თუ მე­სა­კუთ­რე მა­მაა და ის ბი­ნას გა­ყი­დის, მა­შინ მისი უკან დაბ­რუ­ნე­ბა შე­უძ­ლე­ბე­ლია. შვილს თუ ბი­ნა­ზე თა­ნა­სა­კუთ­რე­ბის უფ­ლე­ბა ჰქონ­და, ამ შემ­თხვე­ვა­ში მხო­ლოდ კონ­პენ­სა­ცია შე­იძ­ლე­ბა მო­ი­თხო­ვოს.

- ძა­ლი­ან ხში­რად ოჯა­ხის წევ­რე­ბი ჩი­ვი­ან სა­სა­მარ­თლო­ში იმის გამო, რომ ბინა ოპო­თე­კით და­უტვირ­თეს და ეს მათ და­უ­კი­თხვად მოხ­და, ასეთ დროს აქვთ შან­სი პრო­ცე­სი მო­ი­გონ?

- როცა მე­სა­კუთ­რე სხვე­ბის და­უ­კი­თხა­ვად ბი­ნას იპო­თე­კით დატ­ვირ­თავს, მა­შინ ოჯა­ხის წევ­რე­ბი ცდი­ლო­ბენ რო­გორ­მე მი­აღ­წი­ონ ამ ხელ­შეკ­რუ­ლე­ბის გა­უქ­მე­ბას და ამ­ბო­ბენ, ჩვენ არ ვი­ცო­დით, ბი­ნას რომ იპო­თე­კით ტვირ­თავ­დაო. ასე­ვე, ხში­რად უმუ­შევ­რად დარ­ჩე­ნი­ლე­ბი იმ იმე­დით, რომ ფულს ბიზ­ნეს­ში ჩა­დე­ბენ და საქ­მეს აა­წყო­ბენ, ყი­დი­ან ბი­ნას ისე, რომ მე­უღ­ლეს სა­ერ­თოდ არც კი ეკი­თხე­ბი­ან, ან იპო­თე­კით ტვირ­თა­ვენ. შემ­დეგ ოჯა­ხის სხვა წევ­რე­ბი იგე­ბენ, რომ ბინა გა­ყი­დუ­ლია. ასე­თი უსი­ა­მოვ­ნე­ბე­ბი რომ აი­ცი­ლონ ადა­მი­ა­ნებ­მა, სა­ჭი­როა და­რე­გის­ტრირ­დნენ, რო­გორც თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე და ამ შემ­თხვე­ვა­ში მათ გა­რე­შე ბი­ნას ვე­რა­ვინ გა­ყი­დის.

- მე­სა­კუთ­რეს თუ ბან­კი­დან თან­ხის გა­მო­ტა­ნა სურს, ასეთ დროს თა­ნა­მე­სა­კუთ­რის თან­ხმო­ბა აუ­ცი­ლე­ბე­ლია?

- თუ სა­ჯა­რო რე­ესტრში არის და­რე­გის­ტრი­რე­ბუ­ლი პირი, რო­გორც თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე, მა­შინ თან­ხმო­ბა აუ­ცი­ლებ­ლად დას­ჭირ­დე­ბა. მაგ­რამ პრობ­ლე­მა ისაა, რომ ხში­რად ასე­თი თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე­ო­ბა არ არის და­რე­გის­ტრი­რე­ბუ­ლი სა­ჯა­რო რე­ესტრში. რე­ა­ლუ­რად ადა­მი­ა­ნი ვერ წარ­მო­იდ­გენს, რომ ოჯა­ხის წევ­რმა შე­საძ­ლოა იგი ქუ­ჩა­ში და­ტო­ვოს. ალ­ბათ ამის ბრა­ლია, ასე­თი ხელ­შეკ­რუ­ლე­ბე­ბი რომ არ არ­სე­ბობს. ან კი­დევ არ იცი­ან, რომ მათ გა­რე­შე აქვს ბი­ნის გა­ყიდ­ვის უფ­ლე­ბა მას, ვის სა­ხელ­ზეც არის ბინა გა­ფორ­მე­ბუ­ლი და აქე­დან გა­მომ­დი­ნა­რე არ ცდი­ლო­ბენ თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე­ო­ბა და­ა­რე­გის­ტრი­რონ.

- მო­ქა­ლა­ქე­ებს რას ურ­ჩევ­დით?

- ყვე­ლას, ვი­საც თა­ნა­მე­სა­კუთ­რის უფ­ლე­ბე­ბი აქვს და არა აქვს ეს რე­ა­ლი­ზე­ბუ­ლი, ვურ­ჩევ, აუ­ცი­ლებ­ლად და­რე­გის­ტრირ­დნენ სა­ჯა­რო რე­ესტრში, რად­გან ძვე­ლი სა­მო­ქა­ლა­ქო კო­დექ­სის­გან გან­სხვა­ვე­ბით, დღეს მოქ­მე­დი კო­დექ­სი კე­თილ­სინ­დი­სი­ე­რი შემ­ძე­ნის უფ­ლე­ბებს უფრო მე­ტად იცავს. თუკი ბინა გა­ი­ყი­და კე­თილ­სინ­დი­სი­ერ შემ­ძენ­ზე, მერე მისი დაბ­რუ­ნე­ბა გა­მო­რი­ცხუ­ლია. ამი­ტომ ჯო­ბია აქამ­დე არ მი­იყ­ვა­ნონ საქ­მე და თა­ნა­მე­სა­კუთ­რე­ე­ბად აღი­რი­ცხონ სა­ჯა­რო რე­ესტრში. მქონ­და ასე­თი შემ­თხვე­ვა, ცოლ-ქმარს საკ­მა­ოდ დიდი ბინა ჰქონ­დათ ერ­თად შე­ძე­ნი­ლი, მაგ­რამ ეს ახა­ლი ბინა ცო­ლის სა­ხელ­ზე ირი­ცხე­ბო­და. ცოლ-ქმა­რი გა­ი­ყა­რა, რა­ტომ­ღაც მა­მა­კაცს არა­ვინ ურ­ჩია, როცა გან­ქორ­წი­ნე­ბა­ზე სარ­ჩე­ლი შე­ი­ტა­ნა, თა­ნა­მე­სა­კუთ­რედ ცნო­ბაც და სარ­ჩე­ლის უზ­რუნ­ველ­ყო­ფის ღო­ნის­ძი­ე­ბა (მაგ. გას­ხვი­სე­ბი­სა და იპო­თე­კით დატ­ვირ­თვის აკ­რძალ­ვა) მო­ე­თხო­ვა.

შემ­დეგ, როცა გან­ქორ­წი­ნე­ბა მოხ­და, ქმარ­მა მო­ი­თხო­ვა ამ ბი­ნის ნა­ხევ­რზე მე­სა­კუთ­რედ ცნო­ბა და მის სა­ხელ­ზე აღ­რი­ცხვა, მაგ­რამ აღ­მოჩ­ნდა, რომ ქალს ბინა უკვე ყიდ­ვა-გა­ყიდ­ვის ხელ­შეკ­რუ­ლე­ბით სხვა­ზე ჰქონ­და გა­ფორ­მე­ბუ­ლი, თუმ­ცა სა­ჯა­რო რე­ესტრში გა­ფორ­მე­ბა ვერ მო­ას­წრო. ბინა და­ყა­დაღ­და, ახა­ლი მყიდ­ვე­ლი არ იყო და­რე­გის­ტრი­რე­ბუ­ლი, მაგ­რამ სა­სა­მარ­თლომ მა­ინც ახა­ლი მყიდ­ვე­ლი ჩათ­ვა­ლა კე­თილ­სინ­დი­სი­ერ შემ­ძე­ნად და არა­ნა­ი­რად არ სცნო ბა­თი­ლად ყიდ­ვა-გა­ყიდ­ვის ხელ­შეკ­რუ­ლე­ბა. თუმ­ცა, სა­მო­ქა­ლა­ქო კო­დექ­სის 183-ე მუხ­ლში წე­რია, უძ­რა­ვი ქო­ნე­ბის მე­სა­კუთ­რე რომ გახ­დეს პირი, ამის­თვის სჭირ­დე­ბა ორი რამ - სა­ნო­ტა­რო სა­ბუ­თი და რე­გის­ტრა­ცია სა­ჯა­რო რე­ესტრში.

მყიდ­ველს სა­ნო­ტა­რო სა­ბუ­თი ჰქონ­და, მაგ­რამ რე­გის­ტრა­ცია არა, ანუ ამ მუხ­ლის ორი­ვე პუნ­ქტი არ იყო შეს­რუ­ლე­ბუ­ლი, ჩვე­ნი არ­გუ­მენ­ტა­ცი­აც ასე­თი იყო, ყიდ­ვის პრო­ცე­სი არ არის დას­რუ­ლე­ბუ­ლი და ეს ბინა არ შე­იძ­ლე­ბა გა­ყი­დუ­ლად ჩათ­ვლი­ლი­ყო, მხო­ლოდ რე­გის­ტრა­ცი­ის შემ­დგომ ხდე­ბა ბინა სხვა პი­რის სა­კუთ­რე­ბა, მაგ­რამ სა­სა­მარ­თლომ ჩათ­ვა­ლა, რომ ის ბინა უკვე გას­ხვი­სე­ბუ­ლი იყო. ყვე­ლას­თვის ნა­თე­ლი იყო, რომ ამ კაცს უსინ­დი­სოდ მო­ექ­ცნენ, ის ქუ­ჩა­ში დარ­ჩა. სა­ინ­ტე­რე­სოა ის გა­რე­მო­ე­ბა, რომ რო­გორც აღ­მოჩ­ნდა, ის ბინა ქალ­მა უბ­რა­ლოდ სხვა­ზე გა­ა­ფორ­მა, რე­ა­ლუ­რად არ გა­უ­ყი­დია, ითა­მა­შა კა­ნო­ნით, მერე ისევ გად­მო­ი­ფორ­მა და ამ­ჟა­მად იმ ბი­ნა­ში ცხოვ­რობს.

ასეთ სი­ტუ­ა­ცი­ებ­ში ადა­მი­ა­ნე­ბი ხში­რად ვარ­დე­ბი­ან იმი­ტომ, რომ მე­უღ­ლე­ე­ბი პირ­ველ პე­რი­ოდ­ში ენ­დო­ბი­ან ერ­თმა­ნეთს, ჰგო­ნი­ათ სულ ერ­თად იქ­ნე­ბი­ან და არა­ნა­ი­რი პრობ­ლე­მა არ ექ­ნე­ბათ, მაგ­რამ ფაქ­ტე­ბი სხვას მე­ტყვე­ლებს. ხში­რია, როცა ერთი მხა­რე ქუ­ჩა­ში არა მარ­ტო ბი­ნის, არა­მედ რა­ი­მე კონ­პენ­სა­ცი­ის გა­რე­შეც რჩე­ბა, ამი­ტომ ყვე­ლას ვურ­ჩევ, თქვენ თქვე­ნი წილი თა­ვი­დან­ვე გა­ი­ფორ­მეთ, გა­მო­ი­ყე­ნეთ კა­ნო­ნი, და­ი­ცა­ვით თავი და იყა­ვით მშვი­დად.

თეა ხურ­ცი­ლა­ვა

AMBEBI.GE