რჩევები, რომელიც აუცილებლად უნდა გაითვალისწინოთ თუ ბინას აქირავებთ
სახლის გაქირავება ერთი შეხედვით მარტივი პროცედურაა, თუმცა ხშირ შემთხვევაში მხარეები გარკვეულ პრობლემებს აწყდებიან ხოლმე, რაც ხშირად საჭირო ინფორმაციის არქონითა და მისი გაუთვალისწინებლობითაა გამოწვეული.
იურისტებს მოქალაქეები ხშირად მიმართავენ საცხოვრებელი სახლის ქირავნობის საკითხებზე. პრობლემა ხშირად ეხება ქირავნობის შეწყვეტას, ქირის გადაუხდელობას, ბინიდან დამქირავებლის გასახლებას, დამქირავებლის დატოვებული ნივთების ბედს. ასევე, არის შემთხვევები, როცა დამქირავებლის პრობლემების გამო ყადაღა ედება გამქირავებლის ნივთებს. მოქალაქეებს ხშირად გაქირავებისას წარმოშობილ საგადასახადო ვალდებულებებში გარკვევაც უჭირთ.
როგორც "იურიდიული კლინიკა - ჩემი ადვოკატის" ანალიტიკოსი მერი აღაპიშვილი ამბობს, დღეს ქართულ რეალობაში გამქირავებელი უფრო რისკის ქვეშ დგას, ვიდრე დამქირავებელი.
"გამქირავებლის რისკებია: ქირის გადაუხდელობა, ნივთების დაზიანება, კომუნალური გადასახადების გადაუხდელობა, გამქირავებლის მოთხოვნისამებრ ბინიდან გამოსვლაზე უარის გაცხადება. ამ უკანასკნელ პრობლემაზე სასამართლო და აღსრულების პროცესი ერთვება ხოლმე, რასაც საშუალოდ 1 წელი სჭირდება. რაც შეეხება დამქირავებელს, მისი რისკები მისსავე კეთილსინდისიერებაზეა დამოკიდებული," - განმარტავს ანალიტიკოსი.
გთავაზობთ რჩევებს, რომლებიც ანალიტიკოსებმა - დავით ჭაღიაშვილმა და მერი აღაპიშვილმა გაგვიზიარეს და რომლებიც ბინის გაქირავების დროს აუცილებლად უნდა გაითვალისწინოთ.
ხელშეკრულების წერილობით დადება
მიზანშეწონილია ნებისმიერი სახის ქირავნობის ხელშეკრულება დადოთ წერილობითი ფორმით და დეტალურად შეთანხმდეთ პირობაზე. სადავოობისას სასამართლოსთვის მიმართვისას საქმე უფრო სწრაფად წარიმართება, თუ ურთიერთობა წინასწარ უკვე მოწესრიგებული გექნებათ. წინასწარ წერილობით შეთანხმებულ საკითხებს შორის შეიძლება იყოს დამქირავებლის ოჯახის წევრების მითითება, ვისაც ბინით სარგებლობის უფლება აქვს, ქირის ცვლილების წესები, კომუნალური გადასახადების გადახდის ვალდებულება, ქირის გადახდის ხელწერილით დადასტურება და სხვა.
ზოგადად, სამოქალაქო კოდექსი ქირავნობისთვის წერილობით სავალდებულო ფორმას არ ითვალისწინებს და მხარეებიც იშვიათად დებენ წერილობით ხელშეკრულებას. ეს გამომდინარეობს დაბალი სამართლებრივი ცნობიერებიდან. მეორე მხრივ, მხარეები მოსალოდნელ რისკებზე არ ფიქრობენ. მათთვის ხელშეკრულების წერილობით გაფორმება ასოცირდება დამატებითი ძალისხმევასთან, რაც იურისტთან ვიზიტს, ხელშეკრულების ტექსტის შედგენას, ხარჯებს უკავშირდება. თუმცა, ქირავნობის საკითხებზე იურიდიული კონსულტაცია, ასევე ხელშეკრულების შედგენაში დახმარება უფასოდაც შესაძლებელია. გარდა აღნიშნულისა, მხარეები ფიქრობენ, რომ თუ ხელშეკრულება წერილობითი იქნება, მაშინ გადასახადების გადახდა მოუწევთ, რაც არასწორია. ქირავნობა ორივე შემთხვევაში იბეგრება.
საგადასახადო ვალდებულება
საგადასახადო კანონმდებლობის მიხედვით გამქირავებელი ფიზიკური პირი ვალდებულია გადაიხადოს საშემოსავლო გადასახადი ქირის ოდენობის 5% - საცხოვრებელი ფართის გაქირავების შემთხვევაში, ხოლო 20% - არასაცხოვრებელი (საწყობი, საოფისე და სხვა) ფართის შემთხვევაში. საგადასახადო ორგანოს წინაშე ამ ვალდებულების დარღვევისთვის პასუხისმგებელი გამქირავებელია.
ზიანის ანაზღაურება
ქირავნობის დროს ხშირად მხარეებს გარკვეული ზარალის ანაზღაურება უწევთ ხოლმე. ამ შემთხვევაში მოქმედებს მოთხოვნის ხანდაზმულობის სპეციალური ვადა - 6 თვე, რაც გამქირავებლისთვის აითვლება ქირავნობის საგნის დაბრუნების, ხოლო დამქირავებლისთვის - ხელშეკრულების შეწყვეტის მომენტიდან. 6 თვის გასვლის შემდეგ მხარეებს ზარალის ანაზღაურების ვალდებულება აღარ აქვთ.
ქვექირავნობა
დამქირავებლის მიერ ბინის გადაცემა მესამე პირისთვის კანონის მიხედვით დაუშვებელია გამქირავებლის თანხმობის გარეშე. ხელშეკრულების გაფორმების დროს აუცილებელად მიუთითეთ ეს პირობა.
საცხოვრებელ მისამართზე რეგისტრაციასთან დაკავშირებული რისკები
დამქირავებლის რეგისტრაცია დაქირავებული ბინის მისამართზე გარკვეულ რისკებთანაა დაკავშირებული. კერძოდ, თუ დამქირავებელი არის მოვალე სააღსრულებო წარმოებაში, შესაძლოა იძულებითი აღსრულების ფარგლებში დაყადაღდეს დაქირავებულ ბინაში არსებული მოძრავი ნივთები (მაცივარი, ტელევიზორი, კომპიუტერი, პიანინო და ა.შ.), რაც ასევე ბინასთან ერთად არის გაქირავებული და წარმოადგენს გამქირავებლის საკუთრებას. ამ შემთხვევაში გამქირავებელს უფლება აქვს დამქირავებლისა და მისი კრედიტორის წინააღმდეგ სასამართლოში შეიტანოს სარჩელი ნივთების ყადაღისგან გათავისუფლების მოთხოვნით.
გამოსახლება
თუ ხელშეკრულება ვადამდე შეწყდა ან ვადა ამოიწურა და დამქირავებელი გამქირავებლის ნების საწინააღმდეგოდ აგრძელებს დაქირავებული ბინით სარგებლობას, მოქმედების შემდეგი გზები არსებობს: 1. სასამართლოსთვის უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვის შესახებ სარჩელით მიმართვა, ხოლო გადაწყვეტილების გამოტანის შემდეგ მისი აღსრულების მოთხოვნა აღსრულების შესაბამის (რაიონის მიხედვით) ბიუროში. 2. თუ ყოფილი დამქირავებლის ქმედება შეიცავს დანაშაულის ნიშნებს, პროკურატურისთვის მიმართვა სისხლის სამართლის კოდექსის 160-ე მუხლით გათვალისწინებული ქმედების გამოძიების დაწყების თაობაზე. შემდეგ კი სათანადო დოკუმენტაციის წარდგენა შსს-ს შესაბამის ტერიტორიულ ორგანოში, რომელიც იღებს გადაწყვეტილებას გამოსახლებასთან დაკავშირებით.
უზრუნველყოფა
მხარეებს შეუძლიათ ხელშეკრულებით გაითვალისწინონ ქირავნობის უზრუნველყოფა წინასწარ გადასახდელი ფულადი თანხით, რაც არ უნდა იყოს 1 თვის ქირის სამმაგ ოდენობაზე მეტი. დამქირავებელი უფლებამოსილია გადაიხადოს იგი ყოველთვიურად თანაბარ ნაწილებად სამი თვის განმავლობაში. უზრუნველყოფის თანხას უნდა დაერიცხოს კანონით დადგენილი პროცენტები და ქირავნობის ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ პროცენტებთან ერთად დაუბრუნდეს დამქირავებელს. დამქირავებლის საზიანოდ დადებული სხვაგვარი შეთანხმება ბათილია.
ქირის გადაუხდელობის დროს მფლობელობითი გირავნობა
ბინის გამქირავებელს დამქირავებლის მიმართ თავისი მოთხოვნის უზრუნველყოფის მიზნით აქვს დამქირავებლის მიერ ბინაში შეტანილ ნივთებზე გირავნობისა და ამ ნივთების რეალიზაციით თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილების უფლება. მაგალითად, თუ დამქირავებელმა ბინა დატოვა დავალიანებით (ქირა, დაზიანებული ქონება, კომუნალურები და ა.შ.), ხოლო ბინაში თავისი ნივთები აქვს დატოვებული, გამქირავებელს შეუძლია თავისი მოთხოვნა ამ ნივთების ღირებულებიდან დაიკმაყოფილოს. გამქირავებლისთვის უმჯობესია თუ ქირავნობის ხელშეკრულებაში გათვალისწინებული იქნება შეთანხმება, რომ ასეთ ვითარებაში გამქირავებელს უფლება აქვს უშუალოდ თვითონ გაყიდოს ეს ნივთები. ამ შემთხვევაში ნივთების რეალიზაცია უნდა მოხდეს სამართლიან ფასად, ხოლო ღირებულებიდან გამქირავებლის დაკმაყოფილების შემდეგ დარჩენილი თანხა უნდა დაუბრუნდეს დამქირავებელს.
ნანა მღებრიშვილი