რეალურია თუ არა ბინების ფასი თბილისში? - "სამშენებლო პროექტებში თითქმის სამასპროცენტიან მოგებას ნახულობენ"

"საქართველოში უძრავი ქონების ფასები ხელოვნურად გაბერილია. კომპანიები, რომლებიც პოპულარულ სამშენებლო პროექტებში კვადრატულ მეტრს 1 000 დოლარზე მეტად ყიდიან, თითქმის სამასპროცენტიან მოგებას ნახულობენ, რადგან შენების ფორმატის, ხარისხისა და გამოყენებული რესურსების მიხედვით, ერთი კვმ შეიძლება მაქსიმუმ 450 დოლარი დაჯდეს", - აცხადებს­ ბიზნესმენი კახა ღვინიანიძე, რომელმაც ცოტა ხნის წინ მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსი ააშენა.

კახა ღვინიანიძე: "სახლის აშენება, თანაც მრავალსართულიანის, არ არის იოლი. სახლში, რომელიც მე ავაშენე, თვითონ ვცხოვრობ. შესაბამისად, იმის მტკიცება აღარ დამჭირდება, თუ როგორ ვიზრუნებდი მის მდგრადობაზე, პროექტის გამართულობაზე, მასალების ხარისხზე და ა.შ. სრულფასოვანი თეთრი კარკასის მდგომარეობით, კვად­რატული მეტრი 400 დოლარი დამიჯდა. აქედან გამომდინარე, ვრწმუნდები, რომ უძრავი ქონების­ ფასები ქართულ ბაზარზე არაადეკვატურია­.

"გახალტურებული" მეთოდით სახლის შენება ბევრად იაფი ჯდება­ და ზოგჯერ "ხალტურშჩიკები" ხარისხიან მშენებლობაზე უფრო დიდ მოგებას ნახულობენ, თანაც უფრო სწრაფად. საზოგადოდ, პროექტს მიწის ფასი აძვირებს,­ ასევე ისიც, რომ მშენებლები საბანკო სესხების ხარჯზე მუშაობენ, მაგრამ ძირითადი პრობლემა მაინც სუპერმოგების მიღების სურვილია. თუ ასე განაგრძობენ, ვეჭვობ, მოგების ნაცვლად გაკოტრდებიან... "

ჩვენ დავინტერესდით, თბილისურ სამშენებლო ბიზნესში როგორ ადგენენ კვმ-ის ფასს, მოგების კვოტას. ამ თემაზე ექსპერტ ლიკა ქარდავას მივმართეთ:

- სამშენებლო ბიზნესში ფასი მრავალი­ კომპონენტის ერთობლიობით განისაზღვრება. შესაძლოა, ერთი და იგივე რამდენიმე არქიტექტურული პროექტი სხვადასხვა სამშენებლო მასალით ააშენო და ფასიც სხვა­დასხვა დაჯდება. თუ ენერგოეფექტური ბინის აშენება გინდა, ცხადია, ფასი მოიმატებს. მნიშვნელობა აქვს, რა ფორმით აბარებ­ პროექტს, თეთრ კარკასს თUუ გარემონტებულს... უამრავი კომპონენტი განაპირობებს თვითღირებულებას, რაც ხდება ფასწარმოქმნის­ ბაზისი. ფასწარმოქმნა კორექტირდება კონკრეტულ უბანში კონკურენტი მშენებლობის გათვალისწინებით და ა.შ. სამშენებლო პროექტს ყველაზე მეტად აძვირებს მიწის ფასი, რომელიც სხვადასხვა უბანში სხვადასხვაა. შემდეგ მოდის მშენებლობის ნებართვა, პროექტი, მუშახელი, მასა­ლები და ა.შ. მნიშვნელოვანია, რა დონის მშენებლობა იგეგმება, რა სეგმენტზეა გათვლილი, მაღალშემოსავლიან თუ საშუალოშემოსავლიანზე. ხშირად კომპანიები იწვევენ უცხოელ კონსულტანტებს, რომელთაც დიდ ჰონორარს უხდიან, რათა ინოვაციები დაგეგმონ ენერგოეფექტურ მშენებლობაში.

- როგორ განსაზღვრავს ბიზნესმენი მოგების წილს?

- ეს ხდება სუბიექტური გათვლებით, ვის როგორი მოლოდინი აქვს. შესაძლოა, ბიზნესმენი ახლა შემოდის ბაზარზე­ და დამკ­ვიდრება უნდა; ერთდროულად აქვს დაგეგმილი რამდენიმე პროექტი, სადაც მასშტაბის ეფექტი მუშაობს; ზედნადები ხარჯები ნაკლები აქვს და თვითღირებულ­ებაც განსაზღვრულ პროექტებზე ნაკლები გამოდის - ასეთ შემთხვევაში მას შეუძლია ფასიც ნაკლები დაადოს. ბიზნესმენი მოგების მარჟის დათვლისას ყოველთვის ადარებს: "ეს თანხა რომ ბანკში შევიტანო დეპოზიტზე, რამდენს მოვიგებ?" ბუნებრივია, ბიზნესმა მეტი მოგება უნდა მოუტანოს, ვიდრე დეპოზიტზე დადებულმა­ თანხამ. მოგების მარჟა დამოკიდებულია ფინანსურ რესურსზეც. ინვესტორთა ნაწილს საკუთარი სახსრები აქვს, ან ნაწილობრივ საკუთარი და ნაწილობრივ ბანკიდან აღებული. ამ შემთხვევაში პროექტი ძვირდება, რადგან სესხის ღირებულება ემატება. კომპანიების დიდი ნაწილი საკრედიტო რესურსებით ახორციელებს პროექტებს, რადგან დიდი მშენებლობები მსხვილბიუჯეტიანია.

გაგრძელება